Umowa na gębę
Polskie prawo nie wymaga spisywania umowy pomiędzy inwestorem prywatnym a wykonawcą prac budowlanych (remontowych, adaptacyjnych, wykończeniowych), a temat przez obie strony jest cząsto i chętnie bagatelizowany i wykorzystywany jako luka umożliwiająca zmniejszenie kosztów inwestycji i uniknięcie podatków. Jednak ustalone „na gębę” poczynania obowiązują najczęściej tylko do pierwszej różnicy zdań pomiędzy inwestorem a wykonawcą.
Po co komu umowa papierowa?
Dobrze napisana umowa o prace budowlane zabezpiecza 3 strony. Czemu trzy?
- Inwestora, który chce mieć pewność terminowości, solidności i gwarancji wykonawcy oraz przewidywalność kosztów inwestycji.
- Wykonawcę, który chce mieć pewność zakresu prac, których oczekuje od niego inwestor, terminów i gwarancję wynagrodzenia.
- System, który chce pożywić się na obu.
Zacznijmy od końca.
Owieczka dla smoka
Umowa spisana pomiędzy inwestorem a wykonawcą prac budowlanych jest jak gwarancja dla smoka, że niebawem otrzyma do pożarcia kolejną owieczkę. Mowa oczywiście o gwarancji dla systemu fiskalnego, że niebawem otrzyma należne podatki od wykonawcy, w tym 12% PIT, 8% lub 23% VAT (które obciążają inwestora, a wykonawca jest dla nich tylko pośrednikiem) i w przypadku przedsiębiorcy działającego w ramach działalności jednoosobowej jeszcze ZUS zdrowotny, który de facto (choć system widzi to inaczej) stał się po reformach Polskiego Ładu kolejnym podatkiem w wysokości 9% dochodu przedsiębiorcy. W ten oto sposób smok może spokojnie drzemać w przekonaniu, że żadna owieczka nie prześliznęła mu się pod nosem i niedługo czeka go kolejna uczta. Ale system daje też bonusy. O tym jednak na końcu.
Czy nie lepiej na gębę?
Dla solidnego wykonawcy spisana umowa to spokojny sen. Wykonując kosztorys dla inwestora bazuje na zadeklarowanym przez niego zakresie prac. Zmiana przez inwestora w trakcie realizacji usługi jej zakresu lub sposobu wykonania prac ma poważne konsekwencje. Dla wykonawcy to często zmiana kosztów ze względu na materiały, ale przede wszystkim ze względu na wydłużenie czasu inwestycji i ilości koniecznej do wykonania pracy. Ze względu na kalendarz wykonawcy zmiany takie mają negatywny wpływ nie tylko na to jedno zlecenie, ale kolejne prace wykonawcy zaplanowane dla innych inwestorów. Poukładane domino zaczyna się sypać.
Dzięki umowie wykonawca może też zagwarantować sobie terminowe płatności. Dla uniknięcia późniejszych nieporozumień i ociągania się inwestora z płatnością, można zaplanować je w kolejnych, określonych w czasie lub zaawansowaniu prac transzach. Umowa umożliwia również zapis gwarantujący wykonawcy prawo do zawieszenia dalszych prac, do czasu wypłaty przez inwestora zaległej transzy. W ekestemalnych sytuacjach może być podstawą do bezpiecznego od strony konsekwencji prawnych opuszczenia placu budowy. Dzięki umowie można więc spokojnie skupić się na pracy i efekcie końcowym.
Wyjątąki potwierdzają regułę
Oczywiście, w trakcie prac zdarzają się niekiedy sytuacje wcześniej nie do przewidzenia, które zmuszają obie strony do sensownej zmiany ustaleń za porozumieniem stron. Papier jest cierpliwy i zawsze w milczeniu przyjmie aneks do umowy, jeśli wymaga tego sytuacja. Kiedy potencjalne komplikacje są do przewidzenia, ale nie jest znany ich poziom, postępowanie stron w takich sytuacjach również może być uwzględnione i opisane wcześniej w umowie. Miażdżąca większość prac kończy się dzięki temu obopulną satysfakcją inwestora i wykonawcy. Niekiedy zdarzają się jednak inwestorzy tak roszczeniowi i nieprzewidywalni, że umowa jest dla wykonawcy jedynym punktem odniesienia gwarantującym mu przetrwanie finansowe i wizerunkowe w zupełnie nieprzewidywalnej rzeczywistości.
Po co komu niespodzianki?
Pamiętacie piosenkę Budki Suflera „Bal wszystkich świętych”? Słuchając różnych branżowych opowieści, zwłaszcza z czasów minionego systemu, inwestorzy indywidualni często boją się bezsilności w sytuacji kiedy będą musieli w trakcie inwestycji zaśpiewać parafrazując jej pierwszą zwrotkę:
Budowlaniec forsę wziął, potem zaczął pić
I z remontu wyszło dno, zero czyli nic…
Sytuacje, w których wykonawca jest niesolidny należą już dzisiaj na szczęście do rzadkości. Miażdżąca większość wykonawców doskonale zdaje sobie sprawę z siły jaką ma dobry wizerunek w świecie, w którym informacje rozchodzą się lotem błyskawicy i jak szybko zła opinia potrafi zniszczyć biznes. Czarne owce jednak się zdarzają i tutaj właśnie inwestora ratuje umowa. W dobrej umowie znajdą się zapisy dotyczące zakresu prac, technologii prac, postępu robót, terminów, sposobów rozliczania (np. płatności etapowych po odbiorze i akceptacji przez inwestora kolejnego etapu prac), kar umownych, odpowiedzialności stron, zakupu materiałów, itd. Dobrze spisana umowa jest gwarancją spokojnego snu również, a może przede wszystkim dla inwestora.
Uczciwość popłaca, papier jej pomaga
Uczciwi partnerzy nie boją się uczciwej i klarownej umowy opatrzonej załącznikami zawierającymi zakres prac i kosztorys zaakceptowane przez obie strony oraz cząstkowe protokoły odbiorcze i protokół końcowy będący finalnym rozliczeniem się wykonawcy z inwestorem.
Wartościowy bonus
W obecnym porządku prawnym, umowa w wersji papierowej i odpowiednie załączniki jest też w wielu przypadkach gwarantem dla inwestora uzyskania niższego podatku VAT na usługę (8%, a nie 23% VAT), co przy przykładowej inwestycji wycenionej na 10 tys. zł. potrafi przynieść inwestorowi nawet 1500 zł. oszczędności. Podstawą prawną jest tu art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług.
Wykorzystano fotografie własne Home 3K
