Wykończeniówka, czy remonty?
W budowlance, a konkretniej w wykończeniówce funkcjonuje podstawowy podział prac na wykonawcze i remontowe. Które wolą budowlańcy?
Prace wykończeniowe
Tak zwana „wykończeniówka” to na ogół większe zlecenia obejmujące całe mieszkanie, dom lub obiekt, a co za tym idzie stabilniejsze. No, bo jeżeli wiadomo, że na inwestycji robimy coś kompleksowo i trwa to na przykład 2 lub 3 miesiące, to robi się to spokojnie i według planu.
Jeżeli wchodzimy w stan deweloperski, to pomijając jakieś drobne niedoróbki dewelopera, robimy od początku do końca według własnej technologii, czyli po swojemu, a wtedy robi się… Spokojnie i według planu.
Wreszcie wchodząc na taką inwestycję można w pełni wcześniej zaplanować zakupy i ich harmonogram, zapewnić ciągłość prac, a wtedy robi się… Spokojnie i według planu.
Tak, modyfikacje stanu deweloperskiego i wykończeniówka od stanu deweloperskiego to najbardziej komfortowy rodzaj zleceń, który chętnie przytuli każdy wykonawca.
Remont
Drugi rodzaj prac to prace remontowe. Najczęściej są to szybkie zlecenia ograniczające się do jednej ściany, podłogi, pomieszczenia – pokoju, kuchni, łazienki. To prace na kilka dni, tydzień, dwa tygodnie i czas na kolejne zlecenie. Remonty kompleksowe całych obiektów zdarzają się dużo rzadziej. Takie prace mogą wypełnić wolny czas pomiędzy większymi zleceniami, ale bądźmy szczerzy, nikt w branży nie pała do nich miłością czystą.
Dlaczego?
Po pierwsze dlatego, że to zawsze praca brudna. Najpierw trzeba coś rozebrać, zburzyć, usunąć, a dopiero potem można brać się do pracy. Często zdarza się, że to, co trzeba usunąć nie jest ani czyste, ani chigieniczne, ani bezpieczne dla zdrowia. Wreszcie trzeba się dobrze natargać żeby wynieść setki kilogramów z obiektu, a potem przewieźć w miejsce utylizacji zgodnie z obowiązującymi przepisami…
Po drugie, nigdy do końca przed rozbiórką stanu zastanego nie można do końca przewidzieć co znajdzie się pod spodem. Moje doświadczenie mówi, że w 90% sytuacji zawsze wyjdzie jakaś niespodzianka zmuszająca do zmiany wcześniej przyjętej koncepcji prac lub konieczności wykonania prac dodatkowych skutkujących wydłużeniem czasu remontu i wzrostem kosztów, zwłaszcza gdy jest to budynek z dłuższą historią, np. kilkudziesięciolotnią – wielka płyta, gierkówka, przedwojenna kamienica. Chociaż kolekcję potencjalnych niespodzianek każdy wykonawca ma już raczej skatalogowaną, to nigdy nie wiadomo do końca, które z nich i jak dużą armią czają się tym razem, a rozmów o wydłużających się terminach i rosnących kosztach nie lubi żaden inwestor.Są wykonawcy, którzy w takich sytuacjach na wejściu, prewencyjnie proponują wyższy budżet remontu niż wynikałoby to z kosztorysu, aby zabezpieczyć się przed niespodziankami, ale wtedy prawa rynku mogą sprawić, że zlecenie weźmie ten, kto okazał się tańszy w ofercie, a później i tak inwestorowi koszty wzrosną…
Po trzecie prace remontowe najczęściej odbywają się na obiektach, które poza pomieszczeniem, w którym odbywa się remont, nie są wyłączone z użytkowania. To oznacza, że każdego dnia trzeba dodatkowo rozkładać i składać narzędzia, zakładać kurtyny przeciwpyłowe i zabezpieczenia podłogi, czyścić wielokrotnie w ciągu dnia ciągi komunikacyjne, magazynować narzędzia i materiały budowlane w miejscach nie kolidujących z ruchem i komfortem osób mieszkających lub pracujących w obiekcie, stosować dodatkowe zabezpieczenia, współdzielić przestrzenie sanitarne, dostęp do wody, itd… To w oczywisty sposób dodatkowo przekłada się na czas realizacji zlecenia i często dodatkowe koszty.
Jedna łazienka, dwie ceny…
Przeciętnemu, prywatnemu inwestorowi nieobeznanemu z budowlanką trudno jest zrozumieć czemu koszt remontu łazienki jest często dużo wyższy od kosztu wykonania jej od podstaw w obiekcie deweloperskim. Przecież łazienka to łazienka, a kuchnia to kuchnia.
Wtedy zawsze proponuję pewną grę logiczną. Proszę żeby klient wyobraził sobie dwie identyczne łazienki. Taki sam kształt, taka sama kubatura, które mają być identycznie wykończone w taki sam sposób, takimi samymi materiałami. Najpierw omawiamy same prace wykończeniowe od stanu deweloperskiego, ustalamy ich zakres i szacunkowy terminarz. Potem proszę klienta, żeby wyobraził sobie, że ta łazienka to nie łazienka w stanie deweloperskim, a stara łazienka w kamienicy i co musimy zrobić z jej zawartością przed rozpoczęciem prac wykończeniowych. Poruszamy się krok po kroku, ściana po ścianie, warstwa po warstwie, instalacja po instalacji, itd. Na ogół nie trzeba już tej gry logicznej kończyć, klient sam ją przerywa akceptując, że kosztorys remontu zawsze będzie wyższy od kosztorysu prac wykończeniowych na obiekcie deweloperskim.
Kuchenne rewolucje
Jakiś czas temu zostałem zaproszony do pewnej kuchni w starej kamienicy, gdzie klientka postanowiła wymienić okładzinę ścienną pomiędzy blatem kuchennym a wiszącymi szafkami. Kuchnia niewielka, o powierzchni około 3×3 metry. Dawało to około 5 mb ściany przy wysokości między blatem a szafkami 60 cm. Całość wykończona była leciwymi już, ale eleganckimi meblami na zamówienie.
Zmiana MDF na gres
Koncepcja inwestorki polegała na usunięciu płyty MDF o wzorze szarego kamienia, do której zamocowane było wokół całej kuchni oświetlenie ledowe blatów. Całość przyklejona była do przedścianki gipsowo-kartonowej na stelażu. W to miejsce właścicielka wymarzyła sobie płytki gresowe w identycznym kolorze i o prawie identycznej strukturze. Operację trzeba było wykonać ze względów czasowych „na żywym organiźmie”, czyli bez demontażu szafek i blatu. Chciałem zapytać, czy taka zamiana ma w tym przypadku sens? Postanowiłem jednak nie niszczyć marzeń i przyjąłem zlecenie. Przy dobrych wiatrach robota zapowiadała się na dwa intensywne dni.
Niespodzianki!
Tu dochodzimy do sedna tego wpisu. Pomimo, że lokal był remontowany około 10 lat temu, a może właśnie dlatego, niespodzianki były gwarantowane.
Pierwszym problemem było odklejenie płyty MDF od płyty g-k. Zagadką pozostawał sposób jej przyklejenia. Placki kleju? Paski? Cała powierzchnia na grzebień? Jakim klejem? Odklejenie – niby nic, a różnica w czasie pracy mogła sięgnąć nawet dwóch dni. Gdyby była to zwykła ściana byłoby prościej, ale przy takich manewrach płytę g-k bardzo łatwo uszkodzić i przy odklejaniu, i przy czyszczeniu powierzchni pod wcale nie lekki i wymagający solidnego przyklejenia gres.
Po drugie okazało się, że przewody zasilające listwy led umieszczone zostały między płytą MDF i g-k. Logika wskazywałaby inny przebieg przewodów na ścianie niż ekonomia, a fantazja instalatora mogła zmienić wszystko. Powiedziałby ktoś, nic prostszego jak sprawdzić przebieg przewodów testerem. Jednak przy napięciu 12 V w przewodach, to już nie takie oczywiste. Mój tester niekoniecznie miał ochotę współpracować.
Trzecie wyzwanie połączone było z drugim. Ponieważ płyta MDF w każdym narożniku przylegała ściśle do ściany prostopadłej lub mebli, z żadnej strony nie można było rozpocząć odklejania od krawędzi bocznej bez ryzyka uszkodzenia ściany albo mebli. Trzeba więc było zrobić nacięcia pilarką na środku każdej płyty MDF i stamtąd rozpocząć odrywanie. Jednak gdzieś tam czaiły się przewody od oświetlenia.
Do tego na pierwszy rzut oka wiadomo było, że aby założyć płytkę gresową 120×60 koło zlewu zdemontować trzeba będzie całą baterię kranu i drugą dodatkową od zabudowanego na zlewie filtra wody pitnej, a liczne gniazda elektryczne osadzone są tak blisko powierzchni blatu, że wycinając otwory w gresie na puszki elektryczne trzeba będzie ciąć przy krawędzi gresu około centymetrowe paski bez ich przypadkowego oderwania i uszkodzenia całej płytki gresowej.
Ahoj przygodo!
Zdjąłem gniazda, baterie i z emocjami sapera przystąpiłem do pracy. Odznaczyłem sobie obszary niebezpieczne ze względu na możliwy standardowy i „ekonomiczny” przebieg przewodów zasilających led-y i postanowiłem ciąć tam, gdzie na 100% nie powinno ich być. Głębokość nacięcia ustawiłem na grubość płyty MDF żeby nie uszkodzić płyt g-k. Mimo to, po nacięciu około 20 centymetrów płyty ledy zgasły. No cóż, logika i ekonomia zawiodły. Pozostała fantazja. Kurs do hurtowni po nowe przewody był murowany. Odpiąłem zasilacz i ruszyłem z robotą dalej. Teraz można było już ciąć spokojnie.
Na szczęście pocięta na pasy płyta odchodziła od ściany dość łatwo pozostawiając po sobie tylko ślady po oderwanej gładzi, do której poprzedni wykonawca beztrosko na oszczędne placki kleju do parkietu, przymocował MDF. Po kilku godzinach całość została oderwana. Płyta g-k nie została uszkodzona i trzeba było pozbyć się ostrożnie gładzi i resztek kleju, a następnie zagruntować powierzchnię i pozostawić do wyschnięcia. Dzień zakończył się wywiezieniem śmieci.
1+1=3
Dzień drugi rozpoczął się od zakupu i instalacji nowych przewodów. Samo oświetlenie led przykręcone przedtem do MDF-u, trzeba było zamocować teraz od spodu wiszących szafek. Jednak z tym musiałem zaczekać, żeby nie skomplikować sobie niepotrzebnie wklejania gresu. Trochę emocji kosztowało mnie wykonanie wspomnianych otworów na puszki przy samej krawędzi płytek, ale ostatecznie udało się to bez strat. Dzień drugi zakończył się przyklejeniem gresu, a że był to piątek klej mógł spokojnie przez weekend oddawać wilgoć.
Trzeci dzień pracy przypadł na poniedziałek. Gres został zafugowany, a narożniki i połączenie z blatem zasilikonowane, gniazdka i baterie ponownie założone. Chwilę trwało zamontowanie ledów do szafek tak, aby ukryć przewody wychodzące spod gresu. Po oczyszczeniu kuchni, wyniesieniu resztek i narzędzi mogłem ogłosić finisz.
Nawet przy wydawałoby się prostym planie na 2 dni pracy, może się okazać, że 2=3, ale tak to już jest z remontami i nikogo nie powinno to dziwić. Tym razem była to wersja „light”, a bywa różnie. Najważniejsze, że właścicielka była zadowolona z efektu końcowego.
